상가투자하기 전에 꼭 살펴봐야 할 것들 상가는 매달 많은 월세를 받다가 나중에 팔 때 시세차익까지 볼 수 있는 것이 가장 좋습니다. 그럼 이런 상가를 사려면 어떠한 점들을 확인해야 할까요? 집이나 직장에서 가까워서 자신이 잘 아는 곳의 상가인지 유동인구는 얼마나되는지 상가사기전 꼭 알아야하는 체크리스트 알아보겠습니다.
집과 직장에서 가까워서 자기가 잘 아는곳
거리가 멀면 상가를 관리하기가 어렵고, 특히 세를 받기가 힘듭니다. 보통 월세는 직접 건네받지 않고 통장으로 받지만, 월세 낼 날짜가 지나 독촉을 했는데도 차일피일 미루면서 주지 않는 경우에는 힘들더라도 직접 받으러 갈 수밖에 없지요. 또한 주위에서 추천해 주는 말을 믿고 자신이 잘 모르는 지역에 있는 상가를 사는 것보다는, 자신이 많이 다녀봐서 잘 아는 곳에 있는 상가를 사 는 것이 좋습니다. 자신이 평소에 자주 다니던 곳이어야 장사가 어느 정도 되는지, 또 어떤 장사가 잘되는지 등을 쉽게 알 수 있기 때문입니다. 또한 그래서 더욱 주위 사람들 말에 휘둘릴 가능성도 적지요.
유동인구가 어느 정도인지 반드시 확인!
마음에 드는 상가가 있다면 평소 잘 알고 있는 곳이라 하더라도 오전 ( 7 ~ 9 시 ), 점심 ( 12 ~ 2 시 ), 오후 ( 6 – 8 시 ), 심야 ( 10 ~ 12 시 ) 에 얼마나 많은 사람들이 앞으로 지나가는지 최소한 2주 정도는 확인해 봐야 합니다. 평일뿐만 아 니라 주말에도 확인하세요. 유동인구를 확인할 때는 그 주위에 살고 있는 사람이 얼마나 되는지도 같이 확인하는 게 좋습니다. 상가 주위에 대단지 아파트나 큰 동네가 있으 면 출퇴근시간이나 점심시간 이외에도 꾸준히 장사를 할 수가 있습니다.
상가자치규약이 있으면 내용을 살펴봐야
상가 중에는 벽으로 구분이 확실하게 되어 있는 상가가 있는가 하면, 백화점의 푸드코트처럼 벽이 없어서 상가들의 구분이 애매한 상가 ( 오픈상가 ) 도 있습니다. 이러한 상가를 살 때는 자신이 사려고 하는 상가의 정확한 위치와 면적을 눈으로 직접 확인해야 합니다. 또 상가에 따라 상가자치규약이 있는 경우도 있으므로 이것이 있는지 확인해 보고, 만약에 있다면 내용을 반드시 확인해야 합니다. 상가자치규약의 제한사항에 걸려 세를 주는 데 어려움이 있을 수도 있기 때문입니다. M 씨는 전 세입자가 나간 후 1년 가까이 세가 나가지 않아 답답해하던 차에 한 중개업소의 소개로 기분 좋게 계약을 했습니다. 그런데 2주쯤 뒤 에 연락이 왔습니다. 임차인이 그곳에서는 장사를 할 수 없으니 계약을 해지하고 계약금을 돌려달라고 한다는 것이었습니다. M 씨는 어이가 없었습니다. 그러나 다음 날 중개업소를 방문한 M 씨는 그동안 왜 세가 나가지 않았으며, 왜 계약이 깨졌는지 알 수 있었습니다.그 이유는 본인이 상가를 살 때 확인하지 않아 모르고 있던 상가자치규약 때문이었습니다. 상가자치규약에 의하면 M 씨 상가는 뒤편에 있는 상가들에게 피해를 주는 벽을 쌓을 수 없고, 물건을 진열하는 장사는 안되며, 2층에 분식집이 있어서 분식점도 하지 못하도록 되어 있는 오픈상가였습니다. M 씨는 그 상가를 살 때 상가가 투명한 유리로 둘러싸여 있어서 그동안 자신의 상가가 오픈상가라는 것도 모르고 있었던 겁니다.
화장실, 수도 등 편의시설들도 확인
상가가 있는 층에 화장실은 및 개인지, 환기는 잘되는지, 상가 안에서도 수도 사용이 가능한지등 편의시설이 어떻게 되어 있는지도 꼼꼼히 살펴 봐야 합니다. 세입자들이 편하게 장사할 수 있는 상가가 세를 많이 받을 수 있는 건 당연하겠죠? 상가 주인들의 자체 규칙, 상가자치규약 입점 상인들 모두가 장사를 잘할 수 있도록 업종을 제한하거나, 자기만 살겠다고 원래 정해진 업종이 아닌 다른 업종으로 장사할 수 없게 하는 등 원활한 상가운영을 위해서 상가 주인들이 만든 상가 자체의 규칙입니다.
이런 상가에 투자하면 망한다
앞에서 좋은 상가 고르는 방법을 알아보았습니다. 이번에는 절대 사서는 안 되는 상가를 알아 보겠습니다. 부동산은 투자를 잘못해서 손해를 봐도 중개업자가 물어주지 않습니다. 결국 투자의 책임은 자신에게 있는 것입니다. 그러므로 부동산 투자를 할 때는 남의 말이 아니라 본인이 수집한 공부서류와 체크리스트를 가지고 냉정하게 판단해야 합니다. 또한 의심나는 점이 있으면 그냥 지나치지 말고 반드시 구청에 있는 담당 부서를 방문해서 확인해야 합니다.
1. 지나다니는 사람이 적은 곳에 있는 상가
장사는 지나다니는 사람이 많아야 잘됩니다. 그렇지 않다면 당연히 월세를 적게 받을 수밖에 없고, 그러면 수익률이 떨어져 상가의 가치도 떨어지게 되겠죠?
2. 사람들의 발길이 흘러가지 않는 상가
지나다니는 사람이 많아도 정작 사람들의 발길이 그냥 흘러가는 곳은 피해야 합니다. 사람들이 많이 다니는 지하철역 근처 상가라도 출입구 앞에 있는 상가는 좋지만, 출입구와 등을 지고 있는 상가는 사람들의 발길이 잘 닿지 않으므로 좋은 상가가 아닙니다.
3. 주변에 대형할인매장이나 백화점이 있는 상가
사람들도 많이 다니고 눈에 잘 띄는 곳에 있는 상가라도 주변에 대형할인매장이나 백화점등이 있으면 손님을 빼앗기게 되어 장사하기가 힘듭니다.
4. 월세나 권리금이 지나치게 싼 상가 상가
가격이 싸더라도 월세나 세입자들끼리 주고받는 권리금이 지나치게 싼 곳은 피하는 것이 좋습니다. 월세가 지나치게 싸면 나중에 쉽게 팔 수 없고, 팔린다 하더라도 제값을 받을 수 없기 때문입니다. 월세를 많이 받는 상가가 나중에 팔 때도 비싼 가격을 받을 수 있습니다.
5. 급한 오르막이나 내리막에 위치한 상가
경사가 심해 길을 오르기에도 바쁘거나 내려가는데 잔뜩 신경을 써야 하는 길 옆에 있는 상가라면 사람들 눈에 들어올리 만무하겠죠?
6. 세입자나 주인이 자주 바뀌는 상가
장사가 잘되는 상가라면 세입자나 주인이 자주 바뀔 이유가 없을 테죠?
7. 분양조건이 지나치게 좋은 새 분양 상가
다른 사람이 가지고 있던 상가를 사지 않고 새 상가를 분양받는 경우, 높은 수익률을 강조하는 등 분양조건이 지나치게 좋은 상가는 피하는 것이 좋습니다. 새로 지어진 상가라서 깨끗한 이미지 때문에 사람들이 많이 모일 수는 있겠지만, 주변에 있는 상가들보다 수익률이 월등히 높은 경우는 없습니다. 그러므로 새로 지어진 상가를 살 때는 주변 상가의 수익률이 어느 정도인지 먼저 확인해 보고, 터무니없이 높은 수익률을 강조하는 상가는 의심해 봐야 합니다.
