재개발 투자에 성공하면 새 아파트 분양보다 더 많은 시세차익을 볼 수 있는데, 어느 단계에 투자하느냐에 따라서 시세차익의 정도가 달라질 수 있습니다. 재개발 투자 계획 이렇게! 재개발에 투자하기 위해서는 가장 먼저 어떠한 절차에 의해서 재개발이 진행되는지를 알아야 합니다. 그래야 내가 생각하고 있는 투자자금과 시기에 맞게 정확한 투자를 할 수 있기 때문이죠
투자하고 싶은 재개발지역의 사업진행 단계를 알고 싶다면 관할 구청 지적과나 토지관리과 등에 확인하면 됩니다. 자, 그럼 재개발 절차에 대해서 알아볼까요?
1. 기본계획 수립
시장이 시 ( 市 ) 를 어떻게 개발할 것인지에 대한 기본적인 개발계획을 세우는 단계로, 이때는 구체적인 계획이 아니라 두루뭉술한 계획을 세웁니다.
2. 구역지정
시장 · 군수 · 구청장이 재개발을 할 수 있는 구역으로 지정하거나, 구역 주민이 시 · 도 조례로 정하는 바에 따라 집주인과 땅주인들의 동의를 얻어 해당 지역을 재개발구역으로 지정해 줄 것을 제안 하고 시장 · 군수 · 구청장에게서 구역지 정을 받는 단계입니다. 이때쯤 되면 동네 사람들이 ” 우리 동네 재개발된대!” 하고 수군거리고 다닙니다
3. 추진위원회
구성 조합이 설립될 때까지 재개발을 준비하는 단계로, 집주인과 땅주인들의 1 / 2 이상 동의를 얻어 시장의 승인을 받아야 합니다.
4. 조합설립인가
집주인과 땅주인들의 3 / 4 이상 및 토지면적의 1 / 2 이상을 차지하는 토지 주인들에게 동의를 얻어 시장에게 조합을 설립하겠다고 신청하고 인가를 받는 단계입니다. 그 이전에 새로 지어질 아파트의 설계 및 아파트를 짓기 위해 들어가는 철거비용과 신축비용, 그에 따른 개략적인 추가분담금 등을 집주인과 땅주인에게 알려줘야 합니다.
5. 시공사 선정
재개발 공사를 할 건설회사를 선정하는 단계로 여러 건설회사를 상대로 경쟁입찰을 실시해 시공사를 선정하게 됩니다.
6. 사업시행인가
조합원의 동의를 얻어 ‘ 재개발사업을 이러한 방법으로 진행했으면 좋겠다’라고 하는 사업시행계획서를 시장에게 제출하고 재개발사업을 진행해도 좋다는 인가를 받는 단계입니다. 이때 계획한 사업시행계획은 구체적인 계획이 아니라 하나의 밑그림이라고 보면 됩니다.
7. 조합원 분양신청
분양신청 기간과 그밖의 사항을 집주인과 땅주인에게 통지하고 그들에게 서 분양신청을 받는 단계입니다.
8. 관리처분계획인가
관리처분계획인가 단계에서는 아파트를 분양받을 수 있는 조합원의 조건과 분양받을 수 있는 아파트 평형대 등을 정하게 됩니다. 이에 따라 조합 원이라 할지라도 아파트를 분양받을 수 있는 조건이 되지 않는 경우에는 아파트 대신 현금을 받게 되고, 다행히 현금 대신 아파트를 받는다 하더라도 원하는 평형대의 아파트를 분양받지 못할 수도 있습니다. 그뿐만 아니라, 두 사람이 공동으로 주택이나 토지를 가지고 있을 때는 아파트 한 채 만 분양받을 수 있다든지 하는 등의 사항이 일차적으로 결정됩니다. 또한 조합원이 가지고 있는 주택의 가치가 분양받는 아파트 가치보다 적은 경우 조합원이 부담해야 할 분담금은 얼마인지, 반대로 조합원이 가지고 있는 주택의 가치가 분양받는 아파트 가치보다 큰 경우 돌려받을 수 있는 환급금은 얼마인지 등도 결정됩니다.
9. 이주 및 철거
재개발 공사를 하기 위해 주민들이 이주를 하는 단계로 이주비는 시공사 와 국가에서 빌려주거나 지원을 해줍니다.
10. 착공 및 일반분양
재개발 공사에 착수하는 단계로 이때 조합원 분양신청’ 단계에서 조합원들에게 분양하고 남은 아파트가 있는 경우 해당 아파트를 일반인들에게 분양합니다.
11. 준공, 입주
재개발사업을 이러한 방법으로 진행했으면 좋겠다’ 라고 한 그대로 아파트가 지어졌는지 확인하고 아파트로 입주하는 단계입니다.
12. 이전 고시
조합원들이 분양받은 아파트의 주인 이름을 자기 이름으로 바꾸는 단계 입니다 ( 소유권이전 ),
13 청산
앞의 ‘ B 관리처분계획인가’ 단계에서 결정한 대로 조합원이 예전에 가지고 있던 주택의 감정가격이 분양받은 아파트 분양가격보다 적은 경우에 는 분담금을 냅니다. 그리고 조합원이 예전에 가지고 있던 주택의 감정가격이 분양받은 아파트 분양가격보다 큰 경우에는 환급금을 받습니다. 이로써 재개발의 모든 단계가 끝나고 조합은 해체됩니다.
사람들이 가장 궁금해하는 것은 이 많은 단계 중에서 어느 단계에서 투자해야 좋은지 하는 것입니다. 다 들어맞는 건 아니겠지만 일반적으로 재개발 투자는 재개발이 확정된 초기 단계, 즉 짧으면 5 년 후 입주할 수 있는 구역지정 이후에 투자해야 가장 많은 시세차익을 볼 수 있습니다. 구역지정 이야기가 나올 때쯤 투자한다면 아파트에 입주하기까지 보통 5 년 정도 걸립니다. 이 5년도 조합원들이 서로 단합이 잘되는 경우이고, 조합원들의 의견이 달라 화합이 안 되는 경우에는 그 이상 걸리기도 합니 다. 그러므로 재개발에 투자하고 싶다면 그 지역의 중개업소를 방문해서 중개사에게 재개발의 진행 정도와 조합원들의 화합 여부를 확인해야 합 니다. 또한 재개발이 진행되는 지역을 직접 방문해 근처 식당에서 밥을 먹거나 시장에서 물건을 사면서 분위기를 확인할 필요도 있습니다.
