경매를 통해 무엇을 살것인지 결정했다면 다음으로 어느 지역에 있는 부동산을 살 것인지 결정해야 합니다. 그럼 어느 지역이 좋을까요? 답은 자신이 살고 있는 곳과 가까운 지역입니다. 투자가치가 너무 연연해하다 자신이 살고 있는 곳에서 멀리 떨어지면 관리가 어렵습니다.
경매 물건 고를때 관리하기 쉬운 곳이 1순위
살고있는 곳에서 너무 멀리 떨어져 있는 지역의 부동산을 사면 관리가 어려워 나중에는 예상한 투자가치보다 오히려 손해가 많은, 일명 배보다 배꼽이 더 커지는 기이한 상황을 맞게 됩니다. 예를 들어 사는 곳은 서울시인데 상가가 전라북도 전주에 있다면 일이 있을 때마다 왔다갔다 하다가 이만저만 힘들지 않을 겁니다. 그러므로 당연히 투자가치를 고려해야 하지만 경매를 통해 부동산을 살 때는 관리하기 편한 곳, 다시 말해 자신이 살고 있는 곳과 가까운 지역에 있는 부동산을 1순위로 고려해야 합니다. 경매모임에 나가 선배들의 경험담을 새겨듣던 나경매씨는 선배들의 조언에 따라, 자신이 살고 있는 합정동을 기점으로 지하철이나 버스로 1시간 이내에 있는 지역을 주된 목표지역으로 삼았습니다. 그 결과 마포구 합정동 은평구 불광동 종로구 행촌동 3개지역을 후보지로 골랐습니다. 3순위까지 후보지를 고른 이유는 1순위 지역에서 적당한 경매 물건이 나온다는 보장이 없고 또한 여러지역의 물건들을 서로 비교핟 보면 좀 더 좋은 물건을 살수도 있기 때문입니다.
1순위 마포구 합정동 : 전략정비구역으로 지정되었으나 현재는 아무런 계획이 없다. 그러나 개발여지가 많은 곳이다 또한 교통의 요충지이면서 직장인들과 학생들의 소형주택에 대한 임대수요가 많은 지역이다.
2순위 은평구 불광동 : 뚜렷한 개발계획이 없으나 이로 인해 빌라와 같은 소형 다세대주택의 가격이 합정동에 비해 저렴한 편이다. 또한 지하철 3호선과 6호선이 지나가는 더블역세권이라 합정동 못지 않게 직장인들과 학생들의 소형주택에 대한 임대수요가 많은 곳이다.
3순위 종로구 행촌동 : 마포구 합정동과 서교동에 비해 빌라와 같은 소형다세대주택의 가격이 상당히 저렴하며 주변에 공원시설이 많다.
경매사이트 샅샅이 뒤지면 원하는 물건 반드시 있다!
무엇을 살것인지, 어느지역에 있는 것을 살 것인지 모두 정해졌으나 이제 원하는 지역에 원하는 경매물건이 나왔는지 확인을 해야겠지요? 물건을 확인하는 방법은 여러가지 입니다. 경매지에서 찾아볼수도 있고 경매사이트에서 찾아볼 수도 있습니다. 법원앞에서 판매하는 경매지는 물건에 대한 정보가 정확하지 않은 경우가 있어 초보자들이 이용하기에 위험이 따를 수 있습니다. 그렇다고 아무리 공짜라지만 연습이 아니라 실제로 경매를 통해 물건을 사려는 사람이 경매 정보를 무료로 볼 수 있는 대법원 법원경매정보 사이트에서는 등기사항전부증명서(등기부등본)도 유료로 떼어야 하고, 권리분석, 임차인분석, 배당분석 등도 혼자서 해야하기 때문입니다.
유료사이트에서는 각종 분석서비스제공
이에반해 유료경매사이트에서는 초보자가 힘들어하는 모든 분석을 사이트내에서 해줄 뿐만 아니라 경매에 관한 기초지식과 상담, 교육 등 다양한 서비스를 제공합니다. 나경매씨는 유료 사이트인 스피드옥션을 이용해서 원하는 경매물건을 찾아보기로 했습니다. 회원가입 후 유료결제를 해야 이용할 수 있습니다. 스피드옥션 홈페이지 메인화면에 경매검색 -> 원하는 지역의 소재지와 물건의 종류를 선택한 후 검색을 클릭합니다. 나경매씨는 소재지로 서울 마포구 합정동, 물건종류로는 다세대빌라를 선택했습니다. 마포구 합정동에 있는 빌라들만 검색되었습니다. 나경매씨는 경매 퉂자금을 1억 5천만으로 생각하고 있었으므로 감정가격 1억 4천만원에 전용면적 약 5.1평 빌라를 선택했습니다. 주소를 클릭하면 해당주택에 대한 상세한 내용을 볼 수 있습니다.
경매분석, 최소한 이정도는 해야
경매부동산은 이해관계자가 여럿 얽혀있는 부동산입니다. 시가보다 싸다고 덥석 입찰서를 쓰기전에 낙찰받은 후 골치 아픈 부동산이 되지는 않을 지 꼼꼼하게 따져봐야 합니다 경매전문가가 아니라면 권리문제가 복잡하게 얽혀있는 부동산은 피하는 것이 좋습니다.
1.권리분석 : 경매로 산 부동산을 다른 사람에게 빼앗길 수 있는 권리들이 있는지 확인하는 것이 권리분석입니다. 경험많은 투자자들 중에는 권리관계가 복잡한 부동산을 선호하는 사람도 있습니다. 권리관계가 복잡하면 해당 부동산을 아무도 사려 하지 않아 아주 저렴한 가격에 낙찰 받을 수 있기 때문입니다. 물론 이들은 복잡한 권리관계를 해결할 자신이 있는 사람들입니다.
2. 임차인분석 : 경매를 통해 사려는 건물에 세입자가 몇명이나 있는지 그리고 언제 이사를 왔으며 전입신고를 하고 확정일자는 받았는지 등을 확인하는 것을 임차인분석이라고 합니다. 경매를 통해서 산 집으로 이사 가려는데 생각지도 않은 세입자가 나타나서 이사비용이나 보증금을 돌려달라고 한다면 정말 난감하겠죠? 또한 생각하지 않은 돈도 추가로 들어가고요
3. 배당분석
빚 받아갈 채권자들이 돈 달라고 배당신청을 했는지, 했다면 얼마씩이나 받아가는지를 확인하는 것을 배당분석이라고 합니다. 경매를 통해서 부동산을 사는 사람과 경매를 통해서 자신이 받아야 할 돈을 받아가는 사람은 서로 아무런 관련이 없어 보일 수도 있습니다. 그러나 자신의 보증금을 모두 받지 못한 세입자나 배당신청을 하지 않은 세입자가 있는 경우 낙찰받은 사람이 보증금을 내줘야 하므로 돈이 추가로 들어가게 됩니다. 이러면 오히려 시세보다 훨씬 비싸게 부동산을 사는 결과가 될 수도 있습니다.
